从货币层面观察我国地产走势

有关房价分析，有些老话题总是被热炒：人口、城镇化程度、刚需、炒房、城市资源、户籍制度。 不管我们从中看到利多还是利空，这些因素在中国楼市几次波动中，基本面并没有太大改变。 比如08年，我国的人口基数庞大，城镇化程度比现在差，“刚需”充沛，大城市在医疗，教育上资源优势明显等等。但是08年房价依然下跌了。因此，我国地产走势更多的还是和宏观因素挂钩，比如货币。

08年美国金融危机爆发，震动传导到了全世界，我国楼市也受到波及。以美国为首，全世界开始了一轮量化宽松货币，我国也有著名的4万亿。从08年到18年期间，全世界经济开始了一轮为期10年的复苏，时至今天，美国已经全面复苏，不仅股市到了历史最高点，而且房价也早已经回到金融危机之前。在这一轮全球的量化宽松下，全世界的资产价格都在猛涨，我国的房价亦然。事实上，这些年房价是成了我国超发的货币的蓄水池。

美国在经济全面复苏的基础下楼股双涨，越来越多的热钱在回流美国，以致于美国的通胀开始抬头。于是美国启动加息和缩表，来减少市场上流通的美元，从而抑制通胀。然而加息缩表有一个负作用：有可能刺破美股和房地产的泡沫，所以要谨慎把握尺度。特朗普上台后，大幅减少美企业税收，就是为了缓冲加息缩表对美股和房地产泡沫的负面作用。加息也使美元对热钱的吸引力更大，更多的热钱回流美国，从而进一步稳定美股和房地产。由于10年来全球经济都奉行量化宽松政策，各国的利率都很低。美元加息后，原来量化宽松的国家如果继续保护低利率，就有资本外逃的风险。资本外逃终最终会导致国内恶性通胀，所以各国唯一的选择就是跟进美国加息的节奏。

全世界经过这10年的量化宽松，美股和我国楼市都存在泡沫。任何一个泡沫被刺破对全球经济都是破坏性的影响。理论上讲最好的情况是两国齐心协力通过经济发展慢慢化解泡沫，但现实并不理想。特别是特朗普上台后，想让更多的美元回流来保住美股。 特朗普上台做了中国相关的三件大事： 1、加息缩表，逼全世界跟进，包括中国。一旦中国跟进加息（事实上我国已经开始加息）市场上的货币减少，居民民贷成本上升，对楼市不利。 2、企业减税，吸引跨国公司资金回流美国，制造业回流美国。进一步吸收市场上的资金，同时吸引跨国公司将资产从发展中国家（比如我国）转回美国。 3、贸易战，结果大家已经知道，我国承诺减小顺差。特朗普的直接目标就是我国外汇储备。

未来美国还会继续加息，会迫使我国跟进。央行加息是时间问题，届时居民贷款成本将会大大提高，楼市也会随之降温，中小房企会被洗牌吞并。由于这次是货币基本面从08年以来第一次真正意义上的反转，在未来一段时间内我国的货币都会是紧缺状态。末来3-5年，大方向上楼市横盘或小跌。由于限购限售政策的原因，目前投机资本无法大面积套现出货，但是已经越来越多的城市，二手房议价空间在增大。中小开发商被国企接手后，新房价格会在国家队的支撑下企稳。

来源：期货日报