房地产市场重新洗牌丨未来10年，影响房价的最大因素！

未来10年，影响中国房价的最大因素是什么？

或有人会说：是“房地产税”，是“M2增速”，是改革开放的“深化程度”。这些说法都有一定道理，但有一个因素不容忽视，甚至影响更为全面、深刻，这就是行政区划改革！

行政区划改革，不仅影响房价，还会影响人口的流向、城市的价值，甚至会影响中国人的“故乡观念”、“老乡观念”和“地域文化”。

2013年11月，在十八届三中全会上通过的“关于全面深化改革若干重大问题的决定”，在第16条里提出：优化行政区划设置，有条件的地方探索推进省直接管理县（市）体制改革。

这句话至少有两层意思：

第一，应该根据当前国情和需要，优化行政区划设置。这包含增设、合并、调整等多种情况。涉及的区域不仅仅是县市，也可以高达“省级”。

第二，省直接管理县市，应该是个大方向。

对于中国的行政区划，《宪法》是这样规定的：

第三十条　中华人民共和国的行政区域划分如下：

（一）全国分为省、自治区、直辖市；

（二）省、自治区分为自治州、县、自治县、市；

（三）县、自治县分为乡、民族乡、镇。

直辖市和较大的市分为区、县。自治州分为县、自治县、市。自治区、自治州、自治县都是民族自治地方。

第三十一条　国家在必要时得设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照具体情况由全国人民代表大会以法律规定。

由此可见，《宪法》中的行政区划是三级架构：省—市（县）—乡（镇）。

也就是说，县和市多数情况下是“互不隶属”的，而是同时隶属于省（自治区、直辖市）。只有直辖市和“较大的市”，才有权管理县（注意，没有说县级市）。

“较大的市”在中国不是一个模糊的概念，而是有严格的法律意义，需要中央政府的认可、批准。而且，“较大的市”有地方立法权。中国目前“较大的市”只有49个，包括27个省会城市、4个经济特区城市、国务院批准的其它城市有18个。

18个非特区、非省会的“较大的市”是：

唐山市、吉林市、大同市、包头市、大连市、鞍山市、抚顺市、齐齐哈尔市、无锡市、淮南市、青岛市、洛阳市（1984年批准）；

宁波市（1988年批准）；

邯郸市、本溪市、淄博市（1992年批准）；

苏州市、徐州市（1993年批准）。

可以这样说：除了4个直辖市和49个“较大的市”，其他地级市下面设立“县”都是不规范的，只能算是代管。至于市的下面竟然还有“县级市”，就更加不规范了。

而在一些经济发达地区，比如东莞、中山，正在酝酿设立“镇级市”。这些，都需要在法律层面有新的说法。

中国经济最发达、人口最集中的区域，有所谓“汉地十八省”的叫法，其行政区划的轮廓是在明朝宣德三年（1428年）形成的，当时全国设立“两京十三省（布政使）”。

到了清朝前期，湖广分为湖南、湖北，南直隶（先改名为江南）分为安徽、江苏，从陕西中分出甘肃，形成了十八省（见上图）。而这18省，基本维持到了现在。（有少量分拆，比如陆续分拆出了台湾、宁夏、香港、澳门、海南、重庆等省级或者相当于省级的区域）。

在这将近600年里，中国人口增长了10多倍。以广东为例，目前人口如果参加国家排名，在前12名以内；如果GDP参加国家排名，在15名左右。广东实际生活人口，可能接近1.4亿。其中仅深圳宝安区的实际生活人口，就远远超过新西兰全国。

反观越南日本，人口都没有广东省多，面积不过两个广东左右，但行政区划上越南是5个直辖市、58个省，日本是47个“都道府县”。

可以这样说：中国的行政区划基本上是“大省制”，要么面积超大如新疆，要么人口超多如广东。

再以四川省为例，下辖1个副省级市、17个地级市、3个自治州，17个县级市、108个县、4个自治县。如果省直接管理县市，则省委书记、省长需要面对150个县市的300个主官（书记、县市长）。一个工作日见一个地方要员，把全省主要官员见完都要1年多时间。

所以，“大省制”下，很难实现“省直接管理县”的改革目标。而把县、县级市交给地级市代管，地级市会截留发展机遇，出现“市刮县”的局面，让地级市越发光鲜，而县和县级市日益平庸。

之所以今天谈行政区划的话题，是因为今天广东省各报，都在首要版面报道了“中共广东省委关于加快推进新时代全面深化改革的若干意见”。

在这个重要文件的第11条，赫然写着：

以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。探索行政区划改革创新，优化行政区划设置和行政区划结构体系。

也就是说，广东省将“优化行政区划设置”。

广东省陆地面积约18万平方公里，共划分为2副省级城市、19个地级市。平均每个市0.857万平方公里，在国内算是偏小的。换句话说，广东“切分得太碎”。其中深圳（1997平方公里）、东莞（2465平方公里）、中山（1783平方公里）、珠海（1711平方公里）等城市明显偏小，而它们的前身，基本上都是由一个县演变而来的。佛山的面积，也不过3800多平方公里。

可以这样说：在广东经济最发达的6个城市里，只有广州面积基本达标（也不算宽裕），其他5个城市一个比一个小。

中国是强政府的发展模式，一个城市太小，会严重制约城市的发展。正因为如此，广州不断撤销周边的县市，陆续把花都、番禺、增城、从化收入囊中。

在未来广东省的行政区划改革中，会不会增大深圳等城市的面积？会不会有一些撤并之举，让我们拭目以待。事实上在深圳内部，行政区划的调整也没有停止，过去几年不断有新的区设立。

在广东的南面，海南省也正在酝酿一轮影响深远的行政区划改革。

今年5月13日，海南高层通过了一份重要的文件：

在这份决定的第16条，有这样一段话：

加快推进行政区划调整和党政机构改革。落实全省一盘棋理念，按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合，形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的全省总体空间格局，结合经济社会、人口地理、资源禀赋、历史人文、民族区域自治等因素，推进行政区划改革创新，优化行政区划设置和行政区划结构体系。

按照“按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合”，这明白无误地告诉我们，在“三沙市”之外，海南本岛上将会整合为5个地级市。

海南目前有4个地级市，分别是：海口、三亚、儋州、三沙。此外，海南省还直接管理5个县级市、4个县、6个自治县、1个经济开发区。

所谓“中部山区生态保护”，这意味着“五指山、保亭、琼中、白沙”四个中部以生态保护为主要任务的县市，铁定会合并为一个区域。“南北两极带动”，当然是说海口和三亚，它们肯定会有所扩大。“东西两翼加快发展”，意味着两边还各有一个地级市，或许是新的琼海、新的儋州吧。

至此，在“十九大”之后，已经有两个省明确提出了要“优化行政区划设置”、“加快推进行政区划调整”。

相信随着条件成熟，未来国家将会在行政区划改革上，迈出更大的步伐。这个因素，将深刻影响未来中国城市化的进程，中国城市群的分布，以及城市价值、不动产价值。

来源于:刘晓博