第三支箭，带着些许无奈

2022-12-01 08:48:48 期货日报不知名小钟

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导读

昨日地产板块大涨7%，掀起涨停潮，很多人在怀疑是不是我们又回头搞起“周期之母”，端起了生锈的“夜壶”，其实其中有无奈，也有更多新的指引。

核心观点：国内需求下降，本来是去杠杆，这下子楼市遇寒流，债务危机此起彼伏，才引出了“三支箭”，所以说本身带着“历史遗留”问题，大概率不是政策转向，毕竟楼市的周期通常是货币端造就的，而货币端没有轻易放开，毕竟全球进入加息周期。

正文

28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
5项措施中，“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”尤为受到关注。
第一支箭——信贷融资：允许房地产企业从银行那里贷款融资。
央行、银保监会要求六大行，每家年内至少提供1000亿元房地产融资支持，加起来共6000亿。
中国银行与万科集团、碧桂园、龙湖集团、中海发展、华润置地、招商蛇口、金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业等十家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超6000亿元，用于开展房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函等重点业务。
第二支箭——债券融资：允许房地产企业发行债券来募集资金。
预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
第三支箭——股权融资：允许上市房企和涉房上市公司利用非公开方式再融资。
前天，房地产融资“第三支箭”刚发布；昨晚，A股首单房企再融资就来了。
11月29日晚间，福星股份公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。
第三支箭射向市场
三支箭分别是：银行贷款、发债、股票增发。当下把第三支箭射出来，或许是很无奈的做法，从银行支持到发债，再到募股，是市场化程度逐渐增高的融资行为，对市场的影响更大。
昨日地产板块大涨7%，掀起涨停潮，很多人在怀疑是不是我们又回头搞起“周期之母”，端起了生锈的“夜壶”，其实其中有无奈，也有更多新的指引。
比如民企债券融资，央行把钱给到中债信用增进公司，中债增信通过确认抵押物，给民营房企担保增信发债，商业银行购买债券。这里中债增信可以降低抵押物来提高融资额度。
这2500亿是缓解融资压力，降低信用风险的。目前需要抵押物（抵押物价值的50%左右）进行发债，从杠杆上来说是可控的。
如果说第一支箭是银行兜底，第二支箭是央行兜底，那么第三支箭就是市场化，不仅可以处置地产企业的风险，防止在头部民企中信用风险进一步扩散、防止境内出现新的违约主体，还能减轻中央及银行的压力，算是三管齐下，最终归流大海，兜底结束需要市场进行定价。
拉弓放箭的底气何在？
郭主席说过“房地产行业金融化的势头已得到遏制”、“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”。
2021年全年楼市调控600次，这次调控主要都是以长效机制推进。三道红线来了：
1、剔除预收款的资产负债率不可大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四挡，红色档三条红线触碰到了不得新增有息负债。橙色档碰到两条线负债年增速不得在5%以上。黄色档碰到一条线，负债年增速不得在10%以上。绿色档三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
要求房地产企业在2023年6月份之前回归到规定范围内，根据数据显示，2021年房地产企业面临还款债务12488亿，2022年房企面临还款债务高达9000亿。
2021年楼市上半年火热，下半年跌入冰点，是近十几年来楼市较为诡异的现象。
上半年的火热有3个原因：1，经过疫情，21年上半年一手房供给量达到历史最低点；2，楼市刺激政策，比如上海首套房契税减半、上海G20财长峰会“去库存、降首付”的信号；3，利率调整，如公积金贷款利率上调、银行贷款利率极低。
然而经历了政策调整后，楼市迎来了转向，去杠杆如火如荼。21年房屋新开工面积同比大降，迎来了近一年半的供需双弱。
没想到美国要加息，国内需求下降，本来是去杠杆，这下子楼市遇寒流，债务危机此起彼伏，才引出了“三支箭”，所以说本身带着“历史遗留”问题，大概率不是政策转向，毕竟楼市的周期通常是货币端造就的，而货币端没有轻易放开，毕竟全球进入加息周期。
金融带来的周期性正在转弱
我们来做个简单的相关性分析：

上表可以明显看出，2018年开始，房价变化和货币端的联动发生了削弱的现象，这种现象表明地产周期从强金融属性转向强商品属性，这样的转变带来的最直接的后果就是泡沫的破裂，从影响因素上来说，就是更加跟随供需的变化。
这样看来2021年下半年出台的去杠杆政策是非常有预见性的。
从需求端来看，商品房销售累计值的同期比较对应房价，相关性也很高，但唯独2021年的数据让人费解。